来势汹汹！苏州高价地围城，房价正在发生裂变......

2021年，苏州的房价极具想象力。

为什么这样说？

真实的土地市场数据就是最有力的说明。

据统计，2020年苏州卖出79宗涉宅用地，新增万元地50宗！其中地价超2万+的有6宗！

高价地围城，势必影响区域房价格局。部分高价地楼盘一曝光，更是有着风向标意义。接下来，要面临的，或许是一场洗牌风暴。

全年卖地收入榜单出炉！

苏州位列第5名！

近日，有数据研究机构发布了2020年全国300个城市的土地出让金收入，即我们通常说的卖地收入。

需要说明的是，这个数据是截至2020年12月25日的，因此，它与各城市最终全年的数据或许会出现稍许差异，但大体上应该变化有限。所以，它依然具有很强的参考性。

在这份榜单上，苏州以1922亿元（包含县市），位列第5名。紧随一线城市后，可以说表现非常出挑。

▲图源诸葛找房

与2019年相比的话，苏州排名略有变化，但总金额同比涨幅约38%。参考全国整体平均增速是12.1%的话，苏州这个同比涨幅数据是非常高的。

土地出让金高，并不意味着一座城市的房价一定上升，但它的确能够反映出一座城市的房地产市场活力。

2020年开年以来，苏州挂地节奏非常稳，稳到月月有挂地、有土拍。

据统计，2020年苏州（不含四县市）共发布了29宗土地出让公告，其中住宅用地高达79宗，刷新近年来的历史记录。

• 成交楼面地价最高的为奥体旭辉1号地块，成交楼面地价30228元/㎡；成交总价最高的为高铁新城京东地块，成交总价42.76亿元。

细化到各区，吴中区出让涉宅用地最多，共计有23宗，这也催生区域内多个板块开始集中供货。比如，2020年大热的吴中城南板块，已聚集10大新盘了；此前“一枝独秀”的胥口板块，也有6盘集中供应了。

2020年，依然有很多品牌房企持续看好苏州，积极补仓深耕苏州。如：碧桂园、旭辉、绿地、苏高新、招商、中海等。其中碧桂园囤地数量最多，一下拿了4宗地，都将在2021年开盘入市。

这一年，苏州房企也涌现出不少新面孔。据统计，共有10家房企新进苏州，如：滨江、卓越、大发、华地、中信泰富、上海复地、信创控股、香江控股、杭州新天地、实地地产等，新进房企较去年相对增加。

这一切，恰好说明，2021年的苏州楼市依然是百花齐放，甚至还具有非常大的想象空间的。

地价上涨约14%！

2021年苏州土地市场或迎来爆发点

地价影响房价，是非常直观简单的道理，最常见的比喻就是“面粉和面包”的关系。

但很多人忽略一点：苏州地价正在以可见的幅度上涨！

可能大家会有疑问，苏州土地不是会有限价吗？最高的楼面地价依旧没有被打破，何来上涨一说？

确实如此，由于限价的原因，今年苏州并没有新的地王出现，但是大家如果仔细研究一下今年的拍地情况，就会发现其中的奥秘了。

我把今年拍出溢价的地块都汇总了一下：

据统计，2020年苏州土拍（不含吴江）共产生49宗溢价地，其中溢价最高的是园区奥体旭辉1号地块，溢价率15%；溢价最低的是吴中城南中建68号地块，溢价率2.61%；平均溢价率约12.21%。

大家注意看，如果去掉最高值和最低值，其实整体的溢价率都严格控制在：14%以内。

这其实就是ZF对于土地的把控，14%就是所设置的一个允许地价上涨的幅度。只要涨幅是在14%以内就是合理的。

仔细看看上图的表格，除了园区、狮山这些核心板块外，今年很多新城板块、乡镇地块的地价都刷新了！

• 2020年4月，断供已久的胜浦终于出让宅地，新城拿下两宗地块，楼面地价1.8万/㎡；在2020年9月的土拍中，恒泰、建屋双双出手，分别以成交楼面地价19689元/㎡、20244元/㎡拿下胜浦姊妹两块地！其中建屋64号地块还是板块新地王！5个月，地价上涨近2000元/㎡！

• 2020年5月，科技城35号地块被中海竞得，楼面地价18567元/㎡，该地块位于苏州金融小镇，与板块内上一次土拍间隔不到半年时间（注：2019年11月招商&苏高新拿下苏州金融小镇5号商住地块，其中住宅部分地价约1.5万/㎡），住宅地价飙升20%！

• 今年，诸多乡镇板块都出让新宅地，相城黄埭、望亭、北双湖板块等，皆有新盘补仓供应，板块房价不断冲刺2万/㎡！

大家要知道，每年ZF其实都是允许土地价格上涨的，并且这也是现在土地市场的真实行情。

那么房价跟着地价涨也不足为奇，毕竟各方面的造价、开发成本也都在上涨，房子越卖越便宜，这摆明了亏本的生意谁会愿意做呢？

苏州的土地价格正在持续的上涨，2021年很有可能迎来一个小爆发点。

苏州高价地遍地开花

将影响2021年房价格局

今天，还要告诉大家一个残酷事实：苏州高价地已遍地开花！

据统计，苏州目前地价超2万/㎡的高价地有6宗，地价万元的多达50宗！部分高价地，更具有风向标意义，时刻准备抢跑，值得买房人关注。

目前多数地块规划都已出炉，有些项目近期传出消息，有望今年开盘。下面将部分高价地最新动态，分享给你：

1、园区奥体旭辉1号地块

2020年7月29日土拍，旭辉拿下奥体1号地块，成交楼面地价30228元/㎡，溢价率15%。目前项目已动工，预计最快今年上半年开盘。

该地块位于奥体核心板块，具体位于工业园区钟南街东、共耀路北。周边有奥体中心、苏州外国语学校、儿童医院园区总院等，在建中的轨交6号线也紧邻地块，并设有2个站点。地段十分优越。

根据最新公布的地块规划要求，项目拟建23栋6-26F住宅，产品为洋房和高层。

▼6#，8F洋房，2梯4户，3+1房2厅2卫

▼14#，26F高层，2梯4户，3房2厅2卫

2、狮山苏高新46号地块

2020年7月1日，苏高新以总价39.84亿元拿下狮山村46号地块，成交楼面地价25095元/㎡，溢价率10.06%，现房销售。

据悉，狮山村地块由多家房企联合开发，分别是苏高新、仁恒、华发，其中华发负责项目操盘。

根据规划，地块总容积率1.58，住宅部分总建筑面积241718.25㎡，容积率1.269，停车位1682个，规划36栋住宅，清一色洋房产品，共674户，非常稀缺！

根据规划，户型面积段约160㎡、约190㎡，约228㎡，大横厅+大套房设计，装标不低于1800元/㎡，阳台全封闭，打造终极改善产品。

▼3#楼户型图及外立面一览

3、科技城中海35号地块

2020年6月，中海地产以总价20.48亿元竞得，成交楼面地价18567元/㎡，溢价率12.53%，需现房销售。也成为科技城新地王。

值得一提的是，板块内唯一备案均价破3万/㎡的科技城金茂府，地价约1.7万/㎡。中海35号地块楼面地价却高达1.8万/㎡，会否成为科技城第二个备案价破3万/㎡的项目呢？非常值得关注！

根据规划，中海35号地块整个项目分为A-F共计6个地块，容积率最高也只有1.2，全部为低密度住宅，大概率是洋房产品。

整个项目打造了56幢住宅，其中：A区18幢、B区4幢、C区5幢、D区9幢、E区9幢、F区11幢。预计最快今年下半年入市。

4、姑苏东原印长江

2020年4月26日，该地块被东原以总价9.83亿元拿下，楼面地价为25868元/㎡，溢价率8.77%。

该地块最大的亮点，就是北面紧邻苏州市实验小学，引发广大买房人对项目学区的猜测。

该地块为商住地块，自带商业配套。住宅方面，项目规划8栋洋房+高层，其中1#、7#为总高13-18F高层，2-6#、8#为总高6-9F洋房。

▼高层1#、7#楼，2梯4户设计，3房2厅2卫。

5、吴中城南久寻花园

2017年9月，九龙仓以总价8.2亿竞得该地块，楼面地价26901元/㎡，溢价率41.58%，要求现房销售。

目前吴中城南新房备案均价不超3万/㎡，久寻花园地价就高达2.6万/㎡，未来入市价格非常引人猜想。

此前木渎诺德姑苏上府，地价2.5万/㎡，新房备案价2.8万/㎡，打骨折卖房；吴中太湖新城柳岸晓风、金融街融悦湾备案均价首次破3万/㎡。

久寻花园到底走向何方？无论哪一种，都具有风向标意义。

整个项目体量并不大，规划总建筑面积仅约3.6万方，只有5栋住宅。2栋15层的小高层，3栋7层洋房，户数一共才192户。

精装配置有中央空调和新风系统，地暖是否配置待定。目前项目已公开售楼处，开盘时间待定。

▼建面约143㎡户型，四房两厅两卫。三开间朝南，采光好。每个卧室都配有飘窗，餐客厅一体。

▼建面约162㎡户型图，五房两厅两卫，四开间朝南，大横厅，近20米面宽，采光较好。

2021，苏州可期

今天，还有一个大消息。

华为和苏州政府签订全面战略合作协议。

至此，华为、腾讯、阿里、京东四大巨头先后落地苏州。这么强大的背书，不愧是最牛地级市！

可以看出，苏州发展正在提速，大量拍地也是城市发展的重要一步。那些世界500强房企的战略眼光，绝对比你要看得远。因此，多数房企都愿意在苏州屯粮拿地。

不出意外，今年，苏州的房价格局会迎来残酷大洗牌。

希望有需求的朋友，都能瞅准时机上车。祝好。

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